樓市築底？ 2014年12月一線城市量價雙升－黃明玉的部落?

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樓市築底？ 2014年12月一線城市量價雙升

1月18日，國傢統計局發佈70個大中城市房價數據顯示，2014年12月，一、二手房價格上漲城市數量均有所增加。

新房市場中，全國僅深圳微漲1.2%。在此之前，70個大中城市新建商品房價已經連續3個月環比無一上漲。

與此同時，國傢統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房價環比降幅也繼續收窄。

21世紀經濟報道記者據國傢統計局的房價數據測算，70個大中城市，2014年12月新房新建商品住宅價格平均環比指數為99.58，環比上升0 .17%，連續4個月上升。二手住宅價格平均環比指數為99.67，環比0.06%，連續3個月上升。

更值得一提的是，劉建偉表示，受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，去年12月新建商品住宅成交量環比增長近9%，再創年內新高。

一線城市率先回暖

作為樓市的風向標，一線城市止跌速度要快於其他城市。

劉建偉介紹，2014年12月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新房成交套數環比增長均在15%

“量漲”之時，一線城市的房價也現復蘇通道，國傢統計局數據顯示，2014年12月，一線城市二手房價格環比全面上漲，這也是一線城市二手房價自2014年6月下跌以來的首次全部上漲;新建商品房價中，全國僅深圳一地房價上漲，微漲1.2%。

更值得一提的是，一線城市在去年年底顯現的翹尾行情，已經傳導至土地市場。

今年1月上旬，一線城市土地成交合計14宗，平均樓面價每平方米達到瞭11743元，溢價率達到瞭30.46%。其中，5宗住宅用地成交的樓面價每平方米達到瞭17353元，均創2014年來的新高。

北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，相比三四線看得見的風險，一線城市的樓市更為安全，現在房企正全面回歸一線城市搶奪土地，樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態。

張大偉亦認為，在高地價頻出的背景下，一線城市的房價也將持續進入上升通道中。

僅5城市限購

就在國傢統計局發佈房價數據的前一日，廈門市政府發文取消限購，也就是說，截止到目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞仍在執行限購政策。

此前由中國社科院發佈的住房綠皮書《中國住房發展報告(2014-2015)》指出，2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線樓市有望在下半年出現復蘇。

2015年初，有關一線城市將在2015年取消限購的市場傳言也頻頻傳出。

21世紀經濟報道記者自住建部獲悉，在部署2015年樓市工作時，住建部部長陳政高強調要準確把握市場運行中存在的新情況、新問題，註意地區間的差異，跟著市場走勢，積極應對，促進房地產市場平穩健康發展。並未提限購等房地產調控的字眼。

在張大偉看來，這也意味著，一線城市將具備限購調整的自主權。不過，張亦認為，對於一線城市而言，限購並不隻是抑制購房需求的樓市調控措施，長期來看，是服務於一線城市控制人口規模的新型城鎮化方向，很難退出。

21世紀經濟報道記者亦致電四大一線城市房管局、市場機構及開發商獲悉，2015年，一線城市全面退出限購的概率不大。

上海市住房保障和房屋管理局相關人士表示，上海住房限購政策並未變化。

一位接近北京市政府的人士告訴21世紀經濟報道記者，北京並未在政策層面上對取消限購有過探討，短期來看，取消限購的概率不大。

北京萬科總經理劉肖也告訴21世紀經濟報道記者，從2014年限購退出的城市來看，實際對市場的刺激作用有限，限購退出是遲早的事，但短期來看，一線城市尤其是北京全面退出的概率不大。

改善性住房需求上位

雖然短期來看，一線城市限購全面退出的概率不大，不過，原住建部政策研究中心副主任王玨林認為，政策存在微調的可能性，比如釋放改善性住房需求。

東部一位住建系統的人士告訴21世紀經濟報道記者，2015年的樓市狀況並不一定會比2014年簡單，不同城市、區域間的分化將會更加持續。

在一線城市樓市復蘇的背景下，根據國傢統計局數據，2014年12月杭州、寧波、海口、溫州、金華這5個城市，出現瞭低於2010年定基價格的情況。

上述住建系統人士認為，在此背景下，也要求各地更加積極主動作為，在樓市調控措施上，相比此前，地方將更具自主權並偏向市場化手段。

國傢發改委副主任朱之鑫在1月16日召開的首次國務院政策例行吹風會上表示，房價適當波動是在擠出投機性需求，並不意味著未來政府在房地產調控方面將無所作為，2015年將穩定住房消費，重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉變。

張大偉亦認為，此前諸多限購、限貸等諸多政策在抑制投資投機性購房需求時，也一定程度上誤傷瞭改善性住房需求，未來釋放改善性住房需求或將成為解決高庫存的重點。

中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌亦認為，當前樓市確實出現供過於求和階段性飽和情況，在相對市場飽和的狀態下，去庫存將成為重點，在刺激住房消費方面，除瞭滿足首套剛需以及新進城市的新市民購房需求外，改善性購房需求也存在很大的釋放空間。