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  時代周報記者查閱年報發現,華遠地產借殼ST幸福上市五年來,其營業收入分別為22.56億元、11.6億元、17.79億元、26.15億元和30.8億元,平均年增長率為9%,而其凈利潤分別為4.04億元、3.44億元、4.02億元、4.67億元和5.41億元,增長更為緩慢。

  2012年,萬科實現銷售金額1412.3億元,而華遠這一數字僅為56.2億元。

  一位看房的張姓男子告訴時代周報記者,他覺得銘悅世傢房子的價位還算適中,就來看盤,但是來瞭才發現,價格便宜的戶型偏大,三居室面積為134平方米和141平方米兩種,四居室的面積有160平方米,根本不是他希望的緊湊戶型,而精裝小戶型售價每平方米要2.7萬元,高於周邊的樓盤。

  盡管2009年以來全國樓市一派欣欣向榮,地王頻現、樓價飛漲、預計今年跨入千億俱樂部的房地產企業至少有六傢,大部分房地產企業都賺得缽滿盆溢,華遠地鳳鳴重劃區貸款全省皆可處理產卻背道而馳,至今還在為百億的門檻苦苦掙紮。



  30年前,任志強出任北京市華遠經濟建設開發總公司建設部經理,幾年後的任志強成瞭北京市華遠集團總裁、華遠集團公司總經理。

  低周轉拖累發展速度

  "就算我將4.04億元存入銀行五年,也有差不多5億元的收入瞭,不知道華遠這幾年在忙活啥",前述人士對時代周報記者表示。

  但時至今日,跨入千億俱樂部的房地產企業估計至少有6傢時,華遠還以不到50億元的銷售額徘徊在第四梯隊,連房地產TOP100強的榜單都不曾擠進去過。



  盡管有錢荒難貸等客觀因素,但是在目前已經公佈業績的房地產股中,還是有2/3的公司凈利與去年同期相比繼續上升。

  2010年初,任志強曾坦言,這幾年來華遠發展速度太慢。在他看來,在房地產行業裡,年銷售額在300億元以上的為第一梯隊,150億元以上的為第二梯隊,100億元以上的算第三梯隊,而50億元以下的則要列入第四梯隊。

  2012年四季度,北京樓市回暖,地價也隨之高漲,華遠才緩過神來,2012年12月31日,華遠地產以10.05億元的高價拿下北京市通州區梨園地塊,溢價率為491%,創下三年來北京土地市場的最高溢價率。

  20年前,北京華遠集團率先與香港華潤集團合資,合資後的華遠房地產股份有限公司成為中國大陸第一傢在香港股市上市的地產公司,創造瞭房地產企業利用外資高速發展的奇跡。至2000年華潤成為萬科大股東時,華遠公司總資產達80億元,凈資產達30億元,累計稅後利潤達15億元,資產、銷售額、開發量等指標連年居北京房地產市場前茅,即使在全國來看也是最大的房地產公司之一,其資產總額卻是萬科的數倍。

  "產品競爭力不足,營銷也並無出彩之處。"蘭德咨詢總裁宋延慶如此評價。

  帶頭大哥的沒落

內容來自sina新聞

  盡管任志強一直看漲樓市,但華遠在土地市場的表現實在不佳:直到2010年11月,華遠地產才拿下位於通州區梨園鎮的地塊,這是華遠時隔7年後首次在北京公開市場上拿地。2011年北京土地市場遇冷,很多地塊都是底價出讓,甚至是流拍,但華遠在北京依然寸地無收。

  之後華遠脫離華潤系單飛,自2006年起,華遠地產積極開拓外埠市場,在青島、西安、長沙等地開發樓盤,2008年8月28日,華遠地產與幸福實業進行資產重組,實現借殼上市,成功登陸A股市場。盡管華遠重回資本市場,盡管任志強借助微博 名聲大噪,但是華遠始終未能再現往日輝煌,甚至淪為末流。

  任志台南北區農地貸款強曾對媒體表示,對於華遠地產,他的定位更傾向於將其打造成一個"小而美"的公司,但現在"小而美"的公司遇到挑戰。

  但在韓長吉看來,發力商業地產並不能很好地改善華遠當前的困境。相對比住宅地產,商業地產開發前期需要投入更多的資金,而且商業地產對地段、區位要求高,因此土地價格較高,這對資金、土地等資源有限的華遠而言並不是易事。商業地產雖然投資回報率較高,但是在國內部分地區已經顯現出飽和的跡象,招租困難,造勢不易,商業地產也難以在短期內改善企業業績。

  資料顯示:從2009年到2012年6月30日這3年半的時間裡,華遠從北京銀行的拆入資金共計約15億元。

  產品線設計的不合理,成為華遠多年來發展緩慢的另一個主要原因。從目前華遠地產所開發的項目來看,較高端的樓盤占主流,包括在青島、西安以及長沙近百萬平方米的項目中,幾乎都是走高端路線。但是在限購限貸的情況下,當剛需盤成為主流時,華遠卻沒有抓住這部分消費者。

  土地儲備成軟肋

  而同為北京西城區國資委控股的金融街地產,2007年,從42億元的主營業務收入起步,至2012年,實現簽約銷售額205億元,實現營業收入172.33億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤22.69億元。



  每當記者問及規模增長乏力的問題時,任志強總是表示不屑,並在微博上吼道:所有上市公司中,有幾個凈資產回報率比我更高的?少拿銷售額規模說事吧。

  即使不和萬、保、招、金這樣的大鱷比較,在幾傢北京本地的房地產企業中,華遠表現也是最差勁的。

  中投顧問房地產行業研究員韓長吉對時代周報記者表示:華遠地產近5年來沒有很大的突破,跟企業的發展戰略有關,但從深層次來看,關鍵還在於企業規模不夠大、資金有限、土地儲備不足,難以在短期內有較大的增長。

  而時代周報記者采訪的券商中,都將土地儲備不足列為華遠最大的問題。

  小湯山、通州、順義、回龍觀......華遠多年來在北京土地市場上屢次受挫,自2003年北京實行土地招拍掛制度以來,至今其在北京土地公開出讓市場上隻拿到瞭三塊地,幾近從北京樓市出局。

  華遠確實運氣不佳:華遠與華潤分離之後,土地資源被剝離,制約瞭後續發展,2008年上市後國內房企融資又不放開,難以從資本市場上獲取資金買地。

  但一個不可否認的事實是,資本市場不僅對華遠說NO,對其他房地產企業也是一樣,另外,華遠作為北京市西城區國資委控股的企業,在融資方面比民營企業更有優勢,而華遠本身還是北京銀行和招商銀行的股東之一。

  作為北京銀行的股東,華遠的母公司北京市華遠集團有限公司在2012年三季度末持有北京銀行9978.84萬股,位列十大無限售條件股東的第七位,任志強本人也是北京銀行的董事。

  在任志強還未功成名就的時候,華遠一度也是中國房地產界的大佬。

  "南萬科、北華遠"一時風頭無雙。

  "如果任總(任志強)能將更多時間放在企業身上,以華遠得天獨厚的條件,不應該這麼多年還隻是一傢二流小公司,"一位不願具名的地產界人士對時代周報記者感慨道。

  2012年11月至今的不到一年時間,華遠已經先後在北京和西安低調斬獲五幅土地,總計拿地支出為26.54億元。

  "該拿地的時候沒拿,現在高價拿地,凈利潤自然會降低,現在華遠選擇與基金、信托等合作,這必然會導致財務成本的高企,"前述不願具名的業內人士表示。

  韓長吉也表示:華遠去年11月份斥資約27億元在土地市場發力,加大土地儲備,是在為百億元的銷售目標做鋪墊。2012年華遠銷售額為56.2億元,離百億元的銷售目標還有很大的差距,未來要想順利實現該目標,其每年新增土地儲備要達到40萬-50萬平方米,在土地價格不斷上漲、融資渠道尚未有效打通的情況下,實現該目標有一定難度。

  當年同為華潤系的小弟萬科,已然成為中國最大的房地產企業,銷售額連續三年突破千億元,而大哥華遠的銷售額還不及萬科的一個零頭,盡管這一切在任志強眼中不算什麼,華遠地產還是一個"小而美"的企業,但是凈利潤的下降,將給這傢規模不大的企業蒙上更多的不確定因素。

  在通州華遠·銘悅世傢的售樓處,沙盤前圍繞的人並不太多,售樓小姐有些無聊地對時代周報記者表示,隻有一些網站組織看房團時,人才會多些。

老總任志強成一流大嘴 華遠地產淪為二流公司

  另一位改善型需求者周先生告訴時代周報記者,認為戶型和價格都可以接受,但是周邊配套不齊全,還是毛坯房,加上靠近垃圾處理廠和污水廠,讓人無法忍受,"我寧願貴點,也希望買到一個高端產品,不是戶型大點就是高端產品"。

  然而今年第三季度,華遠凈利潤和歸屬於上市公司股東的凈利潤同比分別下降40.84%及36.91%;2013年首9月,華遠營收21.49億元,同比去年18.57億元增15.71%;凈利潤3.14億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤為3.12億元,營收增長的同時,凈利潤和上市公司股東的凈利潤同比去年分別下降14.93%及11.34%。

  即使走高端路線,龍湖等企業也走高周轉之路,但是華遠卻顯得遲緩,銘悅世傢已經賣瞭兩年,但是一期房源還沒有消化完畢;另一個高端樓盤華遠九都匯,項目從2009年11月就開盤瞭,直到現在項目仍然在銷售中。

  華遠地產股份有限公司10月29日公佈,在第三季度末,華遠地產營業收入5.36億元,同比上年同期的6.38億元下降約15.99%;凈利潤8342.31萬元,歸屬於上市公司股東的凈利潤8391.24萬元,同比分別下降40.84%及36.91%。

  為彌補住宅的不足,華遠開始轉向商業地產。

  同在A股上市的北京城建,2008年營業收入為24.4億元,和華遠的營業收入大致相當,但是2012年北京城建實現營業收入66.84億元,凈利潤10.95億元。

  任志強總結說,華遠地產這些年長不大的原因,還因國企身份承擔瞭許多額外的責任。他透露說,北京地鐵四號線建設,華遠投入瞭4億元的股本金,但很長一段時間都可能收不回來,類似的事情不少。

  但是,任志強閉口不談的是華遠也因國企身份獲得不少好處,比如網絡名人司馬南在微博上爆料稱,2007年任志強所在的華遠在替野力公司(地址為朝陽區朝外大街乙六號朝外SOHO A區11層)繳納瞭土地使用權出讓金,兩個月後立即將拿到手的北京民源大廈項目用地轉讓給潘石屹旗下的SOHO中國。潘石屹則從交易中就獲取到約50億元的土地利潤。華遠地產此舉涉嫌導致國有資產流失。

  國有資產是否流失見仁見智,但華遠地產憑借國企身份,僅僅辦個證,倒手便有數億元的進賬,卻是不爭的事實。

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  和任志強的鼎鼎大名相比,華遠在地產界的排位簡直慘不忍睹。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/10132485202.shtml

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