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  9月25日,國土部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開房地產用地管理和調控工作座談會,要求供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應,平抑地價,務必做到年內不再出現"地王"。座談會上,國土部副部長胡存智表示,各地務必嚴防密控,精心設計土地出讓方案,將嚴防高價地作為近期市場穩定的首要工作目標。

  但令人驚訝的是,10月17日被叫停的這兩塊土地,並不具有"地王"潛力,僅是兩宗普通住宅地塊,顯示瞭杭州對土地市場強力降溫的決心。

  "房企的拿地意願與政府推地意願相互作用。一方面,對於華東區域而言,像上海、杭州、蘇州等地,向來是房地產開發商必爭之地,今年以來,開發商的銷售情況良好,拿地的意願自然上升;另一方面,地方政府也趁機推出一些優質地塊,選擇在市場好的時候賣一個好價錢。"鴻毅資本總裁張義鴻認為。

  在此之前,杭州的土地市場熱鬧非凡。10月10日,杭州餘杭一日推出9宗土地並悉數成交。

內容來自sina新聞

  另一塊被叫停的蕭山湘湖地塊, 緊靠湘湖,容積率僅為1~1.1,是杭州不可多得的高端物業項目開發土地。據瞭解樓面起拍價達到瞭2.3萬元/平方米,總價達33.75億元。此地塊如拍出,最終將成為蕭山的"地王",甚至有可能刷新杭州2013年的年度樓面價紀錄。

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  土地財政重回頂峰

  漢宇地產市場研究部總監付偉則認為,當前土地出讓金額大幅增長與土地市場"熱燒"不退有著密切關聯。隨著近期國土部發出嚴控高地價的警示,四季度一線城市土地市場將呈現高位回落。

  根據建地貸款雲林莿桐建地貸款國土資源部日前公佈的數據顯示,今年上半年,全國房地產用地供應、土地出讓金收入都創下歷史新高。在宏觀經濟下行壓力之下,土地市場高燒不退,開發商拿地熱潮膨脹,而地方政府財政增收減少。面對居高不下的地方政府性債務,土地已成為最主要的償還手段。

  據浙江土地網統計,杭州(主城、餘杭、蕭山)前三季度共成交171宗地塊,出讓面積606.95萬平方米,建築面積1605.54萬平方米,賣地1022.76億元。同時,杭州也成為繼北京、上海之後,又一個土地出讓金破千億的城市。

  據記者瞭解,10月17日杭州蕭山原定出讓的地塊有三宗,除已叫停的兩塊住宅用地之外,還有一塊商業用地,但這塊商業地塊未被叫停。杭州市國土局此次顯然針對的是火熱的住宅用地市場,但此次叫停指向非熱門地塊,讓業界稍覺意外。出讓信息顯示,上述34、35號地塊隻是普通住宅用地。前者出讓面積8.4畝,起價2944萬元,折合樓面價4773元/平方米;後者出讓面積25畝,起價1.01億元,折合樓面價2749元/平方米。另外,上述兩地塊所處位置一般,受追捧可能性不大。

  第四季度杭州賣地開始變得小心翼翼,杭州土地市場政策正在收緊。對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,目前,一些重點城市房價漲幅明顯,同時較高的地價影響瞭市場預期,國土資源部試圖通過限制"地王"的出現,或少出現"地王",防止刺激市場對地價推高房價的預期。杭州近期相繼出現地王,土地出讓金也突破千億,也讓地方政府比較為難,這也是連續叫停這四幅地塊拍賣的原因。

  21世紀不動產市場總監桑豫峰表示,土地制度尤其是土地出讓制度不變,各地對土地收入的依賴就得不到根本解決,客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發商願意高價拿地是市場行為,它們必須承擔市場波動的風險。不過,令開發商不安的是,很多市場風險是由於政策變動帶來的,而且無法預測。

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  國土資源部數據顯示,上半年,全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元,增幅達77.3%,亦創歷史新高,其中房地產用地出讓價款同比增幅高達90%。除去"賣地收入",其實地方財政收入並不樂觀。

  在華傢池地王的熱鬧以及"土地收入再破千億"之後,杭州開始對火熱的土地市場猛踩剎車。在一周之內杭州市國土資源局連續三次叫停四塊土地出讓。

  公開數據顯示,杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首之後,就開始遭遇滑鐵盧。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,相比2009年下滑瞭四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,隻完成全年計劃的六成。2012年杭州市本級政府性基金收入373.8億元,完成預算的81.3%,下降19.1%。其中,土地出讓收入350.8億元,下降17.9%。

  而2013年,杭州土地財政收入重回歷史頂峰,引起業內對於高地價風險的擔憂。杭州本地一開發商投資部總監分析認為,之所以杭州土地收入在前三季度就破千億,主要原因在於:第一,杭州土地市場推出的地塊量大而且優質。主城區、餘杭、蕭山推地量均遠超去年同期,且其中不乏一些優質絕版地塊。如主城區的華傢池、藍孔雀、熱電廠地塊,餘杭的勾莊、喬司、西溪地塊,蕭山的錢江世紀城、新塘街道地塊。第二,外來開發商湧入杭州,爭奪優質地塊。從2012年下半年開始,很多一線開發商都放棄瞭三四線城市開發,回歸一二線城市,而杭州作為"1.5線城市",也引來眾多大鱷的爭相湧入。據浙江土地網統計,僅2013年前三季度,新入杭的房企就有16傢,共競得地塊27宗,貢獻賣地額292.0億元。第三,杭州目前的交通路網更完善,杭州"越來越大"。隨著杭州地鐵、高架及公路的完善,城市距離越來越短,城市版圖越拓越寬。周邊交通逐漸完善,也將提升地塊價值,已建成的地鐵1號線帶動餘杭、蕭山等沿線地塊高溢價熱賣就是最好的佐證。

 猛踩剎車連續叫停土地出讓

杭州猛踩剎車 連續三次叫停土地出讓

  國傢信息中心副研究員張茉楠在分析上述現象時表示,主要原因在於財政收入增速下降、地方債務還債高峰來臨,以及在"錢荒"背景下,賣地收入成為各地政府最現實、最快捷的財源。但也可能催生房地產行業的內在風險。

  風險在累積

  除瞭個別商用地外,大部分地塊的溢價率都高得讓人咋舌。其中雅居樂拿下的餘杭閑林街道地塊溢價率高達82.32%,其他地塊的成交溢價率也基本上在30%~50%。

  "今年在杭州土地市場,沒有高的溢價率確實很難拿到地。"上述杭州本地開發商投資總監表示,"對於本地的開發商而言,拿地策略相對比較謹慎,現在杭州市場上的佼佼者除瞭大牌的開發商外,就是一些黑馬,土地市場很難預測未來一段時間會怎麼樣。"

  10月17日,杭州蕭山區招投標管理信息網發佈消息,蕭政儲出(2013)34、35號地塊因故撤銷掛牌出讓。這兩宗地塊分別位於杭州蕭山錢江文化單元和義橋鎮,原定於當日下午以掛牌形式出讓。

  CRIC(中國房產信息集團)在三季度總結及展望報告中亦指出,今年以來國內"地王"不斷刷新,推高瞭一二線城市土地的價格,使一二線城市開發風險加大,對此企業擴張應適當保持謹慎。

  這是一周之內杭州市國土資源局(下稱"杭州市國土局")第三次叫停土地出讓。10月10日和10月15日,"準地王"蕭山區湘湖地塊和拱墅區杭師大地塊相繼被杭州市國土局叫停,業界普遍認為此舉受國土部"一線城市年內不得再出地王"的禁令影響。

  之前被叫停的另外兩個地塊則是不折不扣的"準地王"。10月15日叫停的杭師大地塊,是繼華傢池地塊、藍孔雀地塊之後杭州主城區所剩不多的"寶地"。杭師大兩宗地塊出讓面積並不大,但樓面起拍價已經分別達到瞭18402元/平方米和15783元/平方米,前者已經超過瞭華傢池三宗地塊的起拍價。不出意外,杭師大地塊將會是又一個"地王"項目。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/10592459916.shtml

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