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  10月8日,綠地京津事業部辦公室主任曹玉霞對經濟觀察報表示,綠地京津事業部在國慶期間沒有下發過、也沒有接收到綠地集團關於調價的任何文件。其表示,不知道文件是誰杜撰,綠地內部正在調查。

  此外,疑似恒大、綠城、新城控股等開發商的"內部文件"也在網上公開,內容同樣是指示旗下項目公司國慶後漲價。

  中原房屋增貸2胎貸款全省皆可處理集團研究總監劉淵透露,黃金周各市項目新開盤的數量處於全年最低水平,原因可能是"央四條"出臺改變瞭開發商的推盤策略和定價策略。中原集團作為銷售中介,錄得的訂金合同金額較9月同期有所上升。

  根據劉淵掌握的數據,其餘40多個限購松綁的城市,情況也大體類似。"放開限購對二三線城市幾乎沒什麼影響。"劉淵說。

  另一傢開發商則表示,旗下多個項目銷售表現"冷熱不均"。一個位於地鐵上蓋的綜合體,國慶期間每天到訪客戶超過100組,最終銷售成績比預期超出近一倍,單個項目認購金額達到3億元。但是廣州區域公司的其他項目,則依然賣得艱難。

  他似乎低估瞭市場的敏感程度。國慶七天,其公司在該市的五個項目均有大批到訪客戶。"想買的人多瞭,現場的熱鬧程度是今年從未見過的。"該營銷總監說。黃金周客戶認購金額較9月首周有兩成增幅。

  雅居樂地產旗下某項目的官方微信賬號透露,公司華南片區在十一黃金周吸金近15億元,其中發傢地中山創收4億元。這傢開發商旗下多個項目從年初就大幅度降價進行去庫存,十一黃金周也多采取這種策略。

內容來自sina新聞

  在國慶前放開限購的南京,成為黃金周的亮點。據媒體報道,7天內南京樓市賣出2840套房,日均認購突破400套,創下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀錄。

  上述黃金周認購金額達3億元的項目,其營銷部門人士對經濟觀察報透露,基於黃金周的良好銷售彰化芬園建地貸款表現,項目擬於下周輕微提價3%-5%。

  總部位於廣州的一傢開發商,年末銷售急起直追。在提供瞭多項優惠的情況下,該公司在廣州的多個樓盤在黃金周迎來今年罕見的拜訪客戶數量。

  該總監認為,"央四條"能保持市場的信心,推動價格回歸到應有水平就很不錯瞭。其透露,目前杭州樓盤首次開盤基本都是虧本,主要原因是2013年拿地價格太高。

  方圓地產首席分析師鄧浩志綜合廣州多個樓盤的銷售情況,認為"去看房的人多瞭,但實際成交的人數沒有看房人數的增幅大"。

  "在還未放開限購的一線城市,'央四條'這個貸款政策相當於暫時打開瞭缺口。"該營銷人員說。

  其預測,從現在起到明年上半年,房地產市場將呈現一個緩慢回暖的過程,由於房價上漲預期不大,投機行為不可能再大規模出現。

  在深圳,2013年全年有萬套公寓面市,從最初的每平方米6萬元的伍茲公寓,到頂層單位達29萬元/平方米的東海國際公寓,再到均價超過10萬元/平方米的深圳灣一號,湧現多個頂級高端商務公寓。

  "中心城區的公寓還具備投資吸引力,但周邊區域的公寓劣勢就凸顯出來瞭。"上述營銷人員說,公司還在研究,暫時沒有對策。國慶黃金周,公司多個項目的公寓產品仍嚴重遇冷。

 "漲價言之過早"

  該不該把黃金周的表現當作回暖信號?

綠地內部文件漲價謠傳溯源開發商慎對央四條

  同樣是基於庫存的考慮,鄧浩志認為無論開發商真想漲價還是"作勢"要漲價,都漲不起來。"預計廣州中心城區的樓盤或可減少優惠條件,周邊區域則不會有變化。"鄧浩志說。

  "漲價說還為時過早。"杭州一傢地產央企的營銷總監對經濟觀察報表示。該總監認為,這座今年年初打響降價第一槍的城市,即使放開限購依然"舉步維艱"。8月限購松綁以來,該市有兩周時間成交量大增,但到瞭9月就又回復到松綁前的局面。

  吳娓婷 郭海飛

  多傢地產企業對經濟觀察報表示,按目前情況看,"央四條"對市場的觸動作用比放開限購更大,但同樣不應高估它的作用。

  對於"央四條",鄧浩志認為,購買首套房的傢庭貸款利率下限為貸款基準利率0.7倍的規定形同虛設。"這項規定早就有瞭,但銀行沒有執行過,能做到基準利率已經很不錯。"鄧浩志說。

  較為引人關註的是"央四條"對二套房貸款的政策條文。該條文內容是"對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策"。這意味著第二套房首付比例可從原來的六成下降到三成,貸款利率也相應降低。市場分析認為,這對改善型需求有顯著促進作用,目前已傳出農業銀行、工商銀行開始執行這項細則的消息。

  "資金隻是一個方面,市場未來的走向還是取決於供求關系。"上述杭州地產央企的營銷總監說。而目前,杭州庫存已達到14萬套的高位。

  "央四條"的效果

  "以房地產市場目前的狀況,光靠資金還不行,還需要其他方面的支撐。"該營銷總監說。

  綠地副總裁、京津事業部總經理石文紅則回應稱文件是"謠傳,沒有這回事,價格調整集團有標準流程規定,不可能內部統一發文"。

  9月30日,也就是黃金周假期前夕 ,"央四條"文件突然下發,上述知名地產央企華北某市營銷總監當即在微信上向同行詢問:"如何解讀?"當得到許多類似"中央為地產企業的黃金周攬客"的看法後,該總監回復:"恐怕沒那麼快。"

  一傢知名地產央企華北營銷總監表示,"一看就知道是營銷手段"。其透露,大的開發商項目調價是需要項目、區域和集團公司之間多個線條去商議和決定的,不可能像計劃經濟一樣"一刀切",由集團發文統一動作。換句話說,"文件名為漲價,實質是促銷。"

  "主要是考慮到利潤,我們的考核指標中是有利潤率這一項的。"該營銷部門人士說,去年給項目預估的單價是2萬元,但今年實際帶裝修隻能賣到1.7萬元/平方米,毛坯1.4萬-1.5萬元/平方米,賺得很少。因此公司開會討論後決定,既然貨已不多,可嘗試沖一下利潤率。

  該營銷人士坦承,經過大半年市場低迷的折磨,項目漲價是戰戰兢兢的,"試一下,市場不接受還是得改回來。"

  公寓怎麼辦?

  自從"央四條"出臺,深圳一傢知名開發商的營銷人員就每天去掃一遍各個銀行的貸款政策。第二套房首付三成對項目營銷來講有一定作用。此前公司一個項目推出低價單位,不少已有住房的員工都想內部認購,結果迫於湊不出七成首付款,最終放棄,如今這些困難顯然迎刃而解。

  例如一份以綠地京津事業部名義發出的加急文件,稱"根據日前利好政策,以及目前市場需求出現的回暖態勢,結合集團及事業部發展戰略需求,要求各項目10月8日起,對銷售價格進行全面提升。"文件還稱,京津事業部下轄所有商辦、住宅產品銷售價格統一上調,上調比例不低於10%。

  不過,中原集團研究總監劉淵認為,第二套房從需要支付六、七成首付款降到三成,表面上是釋放瞭一倍的購買力,實質並非如此,"瓶頸在於每個傢庭的貸款承受能力。"劉淵解釋,如果傢庭的總體收入不變,難以通過向銀行貸款支持購買高一個檔次的住房。

  另一方面,多傢一線城市的開發商均對經濟觀察報表示,隨著限購放開預期增加和"央四條"來臨,公司內部開始擔憂商業部分,尤其是公寓的銷售情況。

  事實上,限購限貸以來,開發商通過開發公寓這種具備居住功能的商業項目來回避"雙限"。無論供需兩端,公寓和住宅都呈現此消彼長的關系,因此若住宅預期回暖,大量公寓就可能滯銷。"像長沙這種限購政策執行不嚴的城市,就沒有公寓滯銷的問題。"上述營銷人員說。

  多傢地產企業則表示,目前地產市場的基本面沒有變化,不會因為"央四條"出現就對"回暖"抱過多預期,以價換量還是未來半年的主調,漲價言之過早。據透露,目前樓盤開盤都是微利狀態,更有不少項目是虧本開賣,包括知名開發商的項目。

  廣州的狀況也類似。2010年第四季度,隨著住宅限購的執行,公寓一發不可收拾。出於建設周期的原因,2011年、2012年的公寓供應還是幾十萬平方米,到瞭2013年出現井噴,首次突破百萬平方米,並且新增供應從中心區的一枝獨秀到各個區域的全面開花。

  克而瑞數據顯示,2013年廣州公寓面積同比增加近六成,達到126萬平方米,創下歷史新高。

  國慶期間,網上流出多份知名地產企業"內部文件"。原因是9月30日,央行[微博]和銀監會出臺《關於進一步做好房地產金融服務工作的通知》,涵蓋降低第二套房首付比例、積極支持市場合理融資要求等四條內容,外界稱之為"央四條"。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/08104510446.shtml
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