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  綠地董事長張玉良表示,2013年商業地產對集團房地產板塊的銷售貢獻突破60%。但易居中國聯席總裁丁祖昱指出,目前即便是北京和上海,商業地產也出現瞭銷售平庸、產品單一化的現象,未來商業地產銷售存在不小的難度。

  多傢房企公佈瞭商業地產開發戰略。萬科商業地產,以社區和區域型消費項目為主,目前投資已超百億;保利地產未來商業地產比例將達到20%-30%,目前在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業地產總建面積超過250萬平方米;龍湖計劃未來3年其銷售型商用物業的總貨值達到300-500億元,10-15年後商業地產的利潤將占集團的30%;遠洋地產確定瞭"四三一"戰略,即商業地產占資產規模的40%,貢獻30%的利潤,營業額占比10%。

  越來越多的大型房企正在加入商業地產的遊戲。但他們發現,在進入二三線城市之後,遊戲的難度越來越高。以商業地產開發著稱的萬達、華潤置地在多個城市不得不"面對面",爭搶客源。

  與一線城市的超大容量不同,杭州、廈門、成都等二三線城市消化能力有限,新的力量加入後,整體開始出現供大於求的征兆,隨著兩三年後大批的商業項目上市,企業運營的風險大大增加。

  多位地產界人士指出,當前房企商業地產開發的主要支持手段仍然是銷售,即使是萬達,也是靠銷售住宅、公寓、商鋪來應對後續持有、運營的現金流。這意味著,房企將首先在銷售市場面臨競爭。

  繼2013年年底20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊後,1月13日,華潤置地又以總價38.34億元摘得福州鼓樓區工業路沿線兩地塊。

  以綠地為例,蘭德咨詢總裁宋延慶說,綠地的商業地產主要是兩條產品線,一是在城市核心位置開發的綠地中心,另外一部分就是在郊區開發的商務樓。大部分出售,隻有小部分選擇自持。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/09033895566.shtml



商業地產風險增大房企紮堆二三線城市搶客源

  另一傢在二三線城市擁有超大存量商業項目的開發商是綠地集團。數據顯示,綠地2013年的土地儲備計劃為800億元左右,在建商業地產超2000萬平方米。

  目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為代表的百強企業,正在構建"商業地產+金融"的模式。其中,金地、陽光新業、華潤、金融街等企業成立瞭基金管理公司,主要分為面向持有且具有穩定租金收益物業的核心基金、持有收租物業並進行新投資的增值基金、投資開發領域或者公司上市前股權的機會基金等三種類型。如金融街於2012年12月26日通過瞭全資控股的融信(天津)投資管理有限公司出資200萬元設立規模不超過2億元,投資期限為3+1年的私募股權基金。

  "如果說在北京有四座萬達廣場還可以容納,但在廈門、杭州這類城市,根本不需要這麼多,何況還有那麼多的萬象城、萬科廣場、龍湖天街可供選擇?"一位資深商業地產人士對21世紀經濟報道記者說,二三線城市對購物中心、寫字樓的需求是極其有限的,以前還隻有萬達跑到二三線去拿地做購物中心,現在幾乎所有的開發商都去瞭,競爭必然慘烈。

  紮堆上市運營風險聚集

  競爭加劇的市場

  其中,最多的形態是超高層地標性建築。據統計,綠地現已建成17棟綠地中心超高層,目前全國300米以上的地標性建築有50%是由綠地集團投資建造的;在世界十大高樓中,綠地集團旗下就有3個,未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

  以2013年北京商業項目的銷冠龍湖時代天街[最新消息 價格 戶型 點評]為例,其銷售額僅為14.3億元,與住宅銷冠西山壹號院[最新消息 價格 戶型 點評]年銷59.3億元的成績相比,時代天街隻及其四分之一。

  在上海,2013年商業地產銷冠世茂納米魔幻城全年銷售21.7億元,而排名第二位的項目銷售額隻有6億元。

  CRIC分析師范宏華認為,在二三線城市,像綠地、華潤置地這樣的企業,在運營上雖有一定優勢,但其面臨的競爭正在急劇增加。特別是綠地中心、萬達商業廣場、華潤萬象城這樣的同質性產品競爭尤為激烈。

  丁祖昱指出,從項目模式上講,目前被開發商賣掉的商業項目,恰恰是最不應該賣的。因為居住區消費聚集,周邊有大量居住人口作為穩定的消費需求群體,這類項目具有最好的盈利預期,應該自己持有,但大量的居住型商業、社區型商業都賣掉瞭,非常可惜。

  商業項目的運營,除瞭銷售部分之外,剩下的持有部分如何處理?萬科的回答是資本化,但多數業內人士都認同,國內商業地產項目的租金收益不足以支撐REIT建地貸款彰化二水建地貸款s的回報率。一個可替代的課題是,商業地產的金融創新。

內容來自sina新聞

  萬科、保利、龍湖、遠洋等房企,去年也紛紛加大瞭對二三線城市商業地產的投入。萬科2013年新增純商業面積二線城市占比為29.5%,保利則為38.6%。



  不隻是在福州、廈門,目前華潤旗下萬象城系列已進入杭州、沈陽、南寧等多個二、三線城市,其商業地產擴張大幅規模化。監測數據顯示,2013年,以華潤、萬達為代表的企業在二線城市純商業用地的擴容較為明顯,分別達到293.46萬平方米和295.21萬平方米,占比分別為75.7%和87.5%。

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