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??對於同城同行佳兆業,華僑城、萬科都表現瞭強烈的意願,但隻有孫宏斌坐進嘉裡中心30樓郭英成的辦公室。萬科一度與佳兆業達成協議,出價12億接手上海青浦地塊。城下之盟當然沒有理想價格,萬科的出價隻相當於佳兆業交納的土地款。

??但是,因不明原因,這宗交易後來被融創撬走,孫宏斌還少出瞭3000萬。連同該項目在內,佳兆業一共把三個上海項目虧本賣給融創,融創出資23.7億擴充近30萬平米土地儲備,一舉充實瞭競爭上海灘的傢底。

??二,對手與籌碼

??深圳人民南路嘉裡中心30層是佳兆業的神經中樞,佳兆業前老板郭英成就在該樓層辦公。郭英成出走後,辦公室陳設基本沒變,他的辦公桌和座椅已經被一個棱角分明、英氣逼人的人占據。新主人是孫宏斌。

??在1月30日融創收購佳兆業49.25%股份的那份公告發佈之前,孫宏斌已經在深圳嘉裡中心10樓辦公。公告發佈後,孫宏斌正式搬入30樓,就在郭英成的辦公室位置上辦公。”

??境外債務則比較棘手,孫宏斌請武捷思出山擔任首席債務重組官。

??第一步,先吃優質資產。

??收購完成後,佳兆業由融創總部團隊管理運營,融創總部同時管理融創和佳兆業兩個品牌。將來佳兆業沒有總部職能,因此,深圳嘉裡中心的200~300人團隊將是裁員重災區。

??香港粵海證券投資銀行董事黃立沖對樂居記者稱,傳統上大部分債務重組成功都是在大股東全部虧損後,公司資不抵債,再讓債權人虧損。因為債權人優先於所有股東。一般的債務重組由白武士出手,原股東一般隻能回收原股權價值的10%。但佳兆業事件並非如此,大股東想全身而退,現在要與債權人談判退讓的問題。這不符合公平原則,債權人也會很不平衡。

??民企大佬孫宏斌的決策效率,令其在嗅出螺旋下墜的佳兆業資產價值之後,迅速領先競爭者。但是,他能夠把握先機,還在於其步步為營的吞食策略。



??在債務重組公告中,融創給出的答復不可謂不強硬:“如果佳兆業破產清算,境外債務的清償率隻有2.4%”——意味著100元債務隻能兌付2.4元,隻剩下一點殘渣。

??銀行、信托和外資投行當然不願意就范,但顯然主動權不在他們那邊,他們拖不起,時間成瞭孫宏斌的朋友。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/13495981661944846009319.shtml

??但是,事實上,拿走佳兆業一部分好資產,佳兆業的價值就打瞭折扣。處於得隴望蜀的有利位置後,融創立刻啟動第二步,以1.8港元/股的低價接手郭氏股權,堵住競食者的後路。

??孫宏斌團隊摩拳擦掌,準備大幹一場,郭英成卻在大咽苦水。根據樂居記者的線人所述,“郭老板現在聽說有點後悔退出瞭,說後悔當初沒有當污點證人,而是滯留香港把公司交出去瞭。可能他對時局的判斷過於嚴重瞭。現在他覺得如果當初回到內地,說不定也沒原來預計那麼嚴重。”

內容來自sina新聞

??業界公認,武捷思曾經官商兩棲,既有政府資源,又熟稔地產行業與資本市場。融創主導拋出的方案是,債務統一展期五年,大幅削減利率至2.7%~6.9%不等,同時要求一定免息期和以房抵債。

??佳兆業2013年合約銷售239億,百強房企中排名24位,土地儲備超過2300萬平米,高於融創。以深圳本部為主體的珠三角是優質資產,融創在此區域佈局很少,在地域上二者有很強的互補性。拿下49.25%的控股權隻需區區45.5億港元(約36億元),面臨一個土地儲備倍增、銷售排行榜跳漲的機會,孫宏斌迅捷如獵豹,同時絲絲入扣。

??孫宏斌還要在嘉裡中心忙上一段時間。現在,要坐穩30層辦公室、最後要戰勝的對手就是佳兆業境內外焦慮的債主瞭。

??但是,翻閱3月8日晚間披露的債務重組報告,胡蘿卜與大棒的氣息迎面而來。

??對於這一局面,穩坐深圳嘉裡中心30層的孫宏斌想必早有預知。

??公告內容顯示,孫宏斌給自己定下的時間表是,初定“五一”前後股份交割,他現在正跟佳兆業的境內外債主們談判,目標是3月底達成初步諒解,4月底完成。

??佳兆業暴露出來的有息債務高達650億元,其中境內部分480億,境外部分170億。境內債務由銀行貸款、信托借款和部分要求利息補償的退房款組成。融創提請債權人接受貸款展期至六年,降低利率至基準利率7折(年息3.75%)等條款。盡管不情願,但銀行和信托公司還是對融創做出積極的反饋。

??3月11日下午,接近佳兆業的知情人士告訴樂居記者,春節之前,孫宏斌約在深圳呆瞭一個多月,從公告起,3-4個融創高管在佳兆業已經開始負責日常關鍵性工作,佳兆業總部財務更是先行一步,基本上都換成融創的人來掌控。

??但是顯然,他沒有反悔的機會瞭,對面站的是孫宏斌。

??重組方案出臺後,佳兆業的票據市價又跌回50上下,這意味著100面值債券的凈現值在新條款下縮水一半,融創將來隻需還一半的錢。

??未能成功收購綠城,當收編佳兆業的機會擺在面前,孫宏斌立即顯露出舍我其誰的架勢。從1月中旬開始,他在那裡忙碌瞭兩周,最終敲定收購佳兆業3個上海項目、並對郭氏傢族49.25%股權照單全收。

??“債權人認為,我借瞭你錢,現在你不僅不還錢,而且還以不低的價格賣給別人,最後卻讓我削債或延期等做一些退讓。”黃立沖對樂居記者稱,從境外債務重組角度看,許多債權人可以選擇反對重組計劃,現在已經有很多東西違約,佳兆業到期債務越來越多,有些基金方不可能接受延期5年。

??“我認為融創應該放棄一些要求,做一些退讓,最好沒有附加條件的買下佳兆業。如果現在出現第三方有購買意願,別人也還是有機會的。”他說。

??但是,已將佳兆業置於掌控中的孫宏斌不容有失,境外債權人的選擇餘地並不大。這些債務主要以美元計價,已經匯回境內,上市公司佳兆業是離岸公司,償債能力有賴於境內實體。由於房源被鎖和司法凍結,佳兆業的現金正趨向枯竭,就像暑天裡融化的冰激凌一樣加速流失。

??佳兆業的內部辦公系統上貼出瞭長長的離職名單,3月8日晚間,佳兆業發出債務重組公告,公告顯示,已有170人離職。但是,樂居記者獲悉,繼郭氏傢族成員、董事離職潮之後,這一波離職中高層包括分管財務的副總裁張驥、集團戰略研究部總經理馮士偉、集團工程副總伍獻忠等。(見下表)

??除瞭債務重組,還要資產解凍,佳兆業才能正常運營,這也是融創成功收購佳兆業的前提。然而,與外界猜測的不同,孫宏斌並不急於房源解鎖。客觀上,佳兆業資產凍結的狀態有利於他向債權人殺價。

??三,步步為營

??一,反客為主

在佳兆業總部30層,孫宏斌做瞭什麼?

??上述知情人士稱,目前留下的員工還是絕大部分的,離開的人數占比仍在個位數,隻是財務部門離職人員最多。“據佳兆業內部人士說,5月1日前就會出收購結果。有些員工指望收購後,被辭退有些賠償,所以還在堅守。也有還沒走的員工在等待收購的結果出來後再看機會。”

??收購綠城半途而返,融創從綠城撤出的精幹力量工作任務都不飽滿,將很快派上用場。除瞭珠三角、長三角中心城市之外,佳兆業還在環渤海等區域的三四線城市擁有大量開發項目,但是,樂居記者獲悉,融創擬將這些含金量有限的項目全部賣掉。

??是次交易後,融台中潭子土地貸款創官方公告稱,此舉是為瞭向佳兆業註入流動性,助其度過危機。

??郭英成傢族凈身出戶、融創整體接盤的協議剛一簽定,郭英成的辦公室隨即變成孫宏斌接管佳兆業的前敵指揮部。盡管股份尚未交割,他還不是法定意義上的大股東,但顯然他已將佳兆業視為囊中之物瞭。

??郭氏傢族大廈將傾之時,2014年底曾以2.9港元/股向生命人壽售出5.8億股。短短兩個月,融創接盤價比生命人壽低四成。難得的是,生命人壽對融創進入表示迎合。收購過程中,不管有沒有抽屜協議,孫宏斌地產駭客絕非虛名。

??每股1.8港元定價還有利於佳兆業將來保持上市地位。由於涉及大股東變更,融創要向所有流通股東發出現金收購要約。一旦債務重組成功、資產解凍後,業內公認,佳兆業就將迎來大反轉,資產優質、資金成本低,而且由融創團隊打理,股價易漲難跌,投資者不會低價向融創出售,而觸發私有化退市。

??入主綠城之初,孫宏斌對多數員工發放加薪大紅包;進入佳兆業,孫宏斌下達的卻是“裁員令”。


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??佳兆業的離職潮是在融創授意下發生的。知情人士稱,融創最近給佳兆業內部開通氣會,說隻保留佳兆業一線崗位,管理人員——包括各城市公司的總經理和部門負責人原則上都將放棄。管理層3月6日前走瞭有近20人,從集團副總裁到總部的人,包括下面分公司、金融、商旅集團的,各業務板塊總監以上級別走瞭很多。“留下的員工,比如基層銷售員等城市公司一線員工,但要降薪約10%。”

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