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高庫存同質化租售兩難 商業地產存隱憂
自2011年起，各項限購政策出臺，資金從住宅類項目大量湧向商業地產，隨後的兩年內，一場商業地產爭奪戰在我市全面打響。資金"轉戰"的同時，又適逢城市轉型關鍵時期，一時間，各種寫字樓、酒店、商場項目大量上馬。經過幾年如火如荼的建設，時下已進入全面上市階段，供應量迅速增大，市場呈現供大於求的局面。從去年開始，綠地、華潤、保利等多個國內頂級商業地產開發商也紛至沓來。業內人士稱，過量的供應必然導致同質化，而同質化的結果很有可能就是"爛尾"。
全面開花
近年來，我市商業地產全面開花，城市綜合體如雨後春筍般出現。富力現代廣場、麗華苑、長風文化商務區、華德中心、和信摩爾、天美新天地、北美新天地、千禧廣場......它們將高端公寓、寫字樓、商業、住宅集納一體，創建瞭5分鐘的城中城生活消費圈。
據瞭解，目前分佈於太原城南、城西、城東的高端商業綜合體，總面積達300萬平方米，各項目內的大商業面積，累計已超過上百萬平方米。待建的華潤·萬象城、綠地中央廣場、中鐵建國際城等大型綜合體，其項目的整體定位更加高端，物業及商業功能也更加全面，5A甲級寫字樓、超五星酒店、室內冰場、巨幕3D影院、超級電玩中心等僅在一線城市可見的商業及物業品牌，跟隨一線房企開發的綜合體，也將紛紛落戶太原。
據統計，省城規劃待建、建築面積超過二胎代償 代償民間二胎任何問題免費諮詢20萬平方米的商業綜合體項目已超過20個，而新的大規模商業綜合體項目仍在源源不斷地出現。
租售兩難
業內人士告訴記者："城市綜合體的增加是一個城市經濟發展、市民生活水平提高的重要表現，是一個城市成熟成長的重要標志。城市綜合體規模大、可商可住，可以成為增加開發商利潤率的新高點，因此許多實力開發商紛紛著手入市。"
省統計局發佈的今年上半年房地產數據顯示，上半年辦公樓投資完成17.0億元，同比增長44.1%，增幅比上年同期增加14.7%，占房地產開發投資的比重由上年同期的2.8%提高到3.9%；商業營業用房投資完成59.0億元，同比增長13.4%，占房地產開發投資的比重由上年同期的12.6%提高到13.4%。
巨大的市場供應，導致不少項目出現租售兩難的境況。記者從58同城等信息網站上看到，我市待租待售的寫字樓、商業街賣場、住宅底商等信息約有上千條。其中不乏有較早開發的金港大廈、世貿大廈、鼎元時代、和信商座。在鼎元時代的一個出租信息裡，記者看到要出租的寫字間面積為155平方米，其租價僅為每天每平方米1元。此外，像剛剛上市不久的萬達廣場、華德廣場、萬邦國際等也在信息網上積極招租。
我市一傢房地產中介公司負責人告訴記者，他們曾在去年年底對寫字樓做過一個調查，空置率達20%。這位負責人表示，這些數據盡管不是很權威，但是也可以反映出如今寫字樓的經營境遇。
復制致"殘"
"時下的城市綜合體，幾乎無一例外地復制購物中心加商業街加酒店加寫字樓加公寓的模式。商業項目也沒有什麼差異化，幾乎每傢綜合體項目都是一樓賣化妝品、首飾，二樓賣衣服，三樓、四樓是餐飲，五樓是電影院、 ktv、 電玩城等。"從事商業地產銷售代理的曹金貴表示，這樣的同質化導致商傢競爭加劇、空置門店增多、商戶生存困難等問題，而到最後買單的還是投資者。
省房地產協會相關負責人稱，除瞭同質化的弊病之外，從目前的商圈來看，搞商業地產的開發商很多都是做住宅的房地產商出身，他們對商業地產的開發模式知之甚少，很多開發商都是把房地產的開發模式照搬到商業地產上來，而商業地產必須註重長期投資和運營管理，目前，很多開發商抱著賣完就走的想法，隻註重前期銷售，不註重商場建成後的運營，從而造成經營慘淡的現象。
"商業地產應與城市的發展方向相匹配，要根據經濟社會發展的中長期規劃、城市總體規劃和土地利用規劃等，制定服務業發展總體規劃、重點領域的專項發展規劃和重點商業街區項目佈局詳規等。"這位人士表示，商業地產是競爭大、風險大的項目，開發商應該做好"放長線、釣大魚"的準備，至少應具備未來發展的眼光。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/10072882386.shtml
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