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  2012年全年，央企中糧地產沒有新增住宅用地，土地儲備的匱乏，使得中糧地產開始饑不擇食，頂著輿論對央企搶地王的一片質疑之聲，毅然於7月23日在北京"中央別墅區"的孫河搶下一塊地。而這塊地，以5.13萬元/平方米的樓面單價創造瞭北京單價地王新紀錄。"餓急瞭"的中糧地產，花什麼代價"搶糧"都不奇怪。

  中糧"搶糧"

  本報記者 徐景升 張鬱唯 北京報道

  "大傢餓瞭，就算給塊骨頭也要搶啊。"7月24日，華遠地產董事長任志強在北京孫河誕生單價地王之後作出瞭這樣的評價。

  7月23日下午，位於北京"中央別墅區"的朝陽區孫河HIJ低密度地塊進入現場競拍環節，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、首城置業、華發股份、住總、萬科、招商等多傢房企參加競拍。

  經過37輪競價和33輪公租房面積的競報後，央企中糧地產以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下該地塊，溢價率49.37%。

  對於該宗地的樓面價，業內人士有不同的評估結果，有的機構測算，刨除保障房，該宗地的樓面價為4.4萬元/平方米，還有的測算為5.2萬元/平方米。北京中原地產市場總監張大偉表示，按照公租房回購價6500元/平方米，建安管理成本3000元/平方米，剔除公租房部分和醫院等配套面積，可售的住宅部分建築面積樓面價為5.13萬元/平方米。而目前該區域內唯一在售的龍湖·雙瓏原著項目銷售均價也僅為5萬元/平方米。此次中糧摘得的孫河HIJ地塊樓面地價刷新瞭北京樓面單價最高紀錄。

  中糧地產頂著外界對央企搶地王的一片炮轟之聲，毅然搶下孫河這塊地王，也許是緣於中糧地產土地儲備的不足，2012年全年，中糧地產沒有新增住宅用地。"餓急瞭"的中糧地產，花什麼代價"搶糧"都不奇怪。

  "儲備糧"不足

  中糧頂壓力高價補倉

  孫河HIJ地塊競拍結束後，記者在土地交易大廳等待正在辦理手續的中糧地產相關負責人進行采訪。這位負責人神色緊張，快速突圍，匆忙之間隻對高價拿地留下瞭兩句話："感謝各位媒體朋友給予這麼多的關註，請相信我們一切都是按照國土局的要求去做的。"至於地價是否超過預期，這位負責人則表示"無可奉告"。

  中糧這位負責人在回答記者問題時特意強調中糧地產一切都是按照國土局要求去做的，似乎有意對央企拿地王所帶來的非議進行回應。

  "事實上，中糧地產拿地王並不是稀奇事。"克爾瑞研究中心分析師李瑩在接受記者采訪時表示，中糧地產曾在2010年經173次舉牌奪深圳坪山地王，今年6月在南京江寧創造區域地王等。中糧作為央企，其資金實力非常雄厚，現金充足，與其他房企競爭中具備絕對優勢，同時，去年全年中糧地產沒有新增住宅用地，企業土地儲備不足，綜合來看，中糧地產錢多地少，也是促其高價拿地的原因之一。

  中糧地產奪得孫河地塊的7月23日當天建地貸款嘉義布袋建地貸款，其股價上漲3.54%，報收3.8元。

  7月12日，中糧地產股份有限公司發佈上半年業績預增公告，今年1~6月，中糧地產歸屬於上市公司股東的凈利潤為9125萬元~12167萬元，較去年同期6083.34萬元增長50%~100%。基本每股收益0.05~0.07元，較去年同期的0.03元增長67%~133%。

  對於為何高價置地，中國房地產報記者多方聯系到瞭中糧地產相關人士。這位不願透露身份的中糧地產人士表示，中糧早就想在北京拿地，但此前一直沒有找到好的機會。雖然孫河HIJ地塊被稱為地王，但並沒有超過中糧的預期。"我們都是有計劃進行的，這樣的價格還沒有超過底線。孫河地塊的稀缺性和未來的價值是我們所看重的。"他說。

  高投入也帶來高風險，如果排除公租房，孫河HIJ地塊商品住宅部分樓面價已經超過4萬元/平方米，這會增加中糧對地塊進行定位開發和未來銷售的難度。而央企高調回歸土地市場也意味著後市競爭將越發激烈。

  億翰智庫董事長陳嘯天分析認為，中糧地產一直在走高端路線，中糧地產這些年每年的產品均價接近兩萬元。中糧地產在上海的海景項目，差不多要十幾萬元一平方米。還有跟萬科合作的中糧翡翠，七八萬元一平方米。所以中糧地產現在做這個孫河的項目，從專業和從技術層面上不存在太大問題。

  陳嘯天認為，中糧地產因為土地儲備不足而匆忙搶地，目的是補充儲備但顯得稍微有點急。另外中糧地產今年上半年銷售業績不錯，從資金角度來講，現金充足，不存在資金壓力。在完成瞭去庫存任務之後，中糧地產必然要在土地市場有所動作。

房貸二胎利息  孫河區域炙手可熱

  記者瞭解到，孫河區域自2012年9月份開始，已經成交瞭4宗地塊，孫河HIJ地塊為第五塊。至此，孫河區域土地出讓金收入達84億元，占北京市2013年至今全部土地收入的10%。

  孫河區域地塊自龍湖入駐後似乎開創瞭以高端物業為主體的供應格局，而泰禾在今年年初以近3萬元/平方米的樓面單價拿地再次讓孫河成為業內關註的焦點。有業內人士曾對泰禾高價拿地的盈利前景表示擔憂。現在看來，短短10個月時間，孫河的樓面單價完成瞭從2萬元/平方米到3萬元/平方米再到超過4萬元/平方米的"三級跳"，可以看出房企對這個區域的高度認同。

  記者瞭解到，政府對於孫河地塊的定位是"世界城市標桿級低密居住區"，平均容積率僅為1.1，未來將成為全市唯一的一塊成規模的低密度居住組團，在"限墅令"的背景下，這一板塊像是留給開發商們的"最後一杯羹"。

  鏈傢地產市場研究部張旭分析，截至目前成交的孫河鄉5宗居住類地塊都是低密度項目，其中，7月23日成交的西甸村HIJ地塊整體容積率不到1.1，且配建較大比例的公租房，無論是平均樓面價，還是商品住宅部分的拿地成本，都刷新瞭此前泰禾的拿地紀錄。

  張旭認為，孫河鄉已成交的五宗居住類地塊，樓面價都在2萬~3萬元/平方米之間，容積率都較低，未來無疑會成為高端居住片區，從位置上看比中央別墅區更靠近市區。加上今年以來中高端市場表現良好(今年上半年成交均價在4萬元/平方米以上的商品住宅成交量同比增長瞭112.8%，二季度成交占比較一季度提高0.7個百分點)，因此出現瞭多傢品牌房企爭相競價的情況。從本次現場70輪競價，一線房企參與度較高的情況看，房企普遍看好未來高端市場和孫河區域的升值潛力。

  點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/10112313493.shtml

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